서울 주택 인허가 62% 급감 3년 후 공급 절벽 온다

서울의 주택 인허가가 역대급으로 줄어들고 있어요. 지난해 1만 9,466가구에서 올해 5,632가구로 62.4%나 떨어졌거든요. 더 심각한 건 지금의 급감이 3~5년 뒤 신축 아파트 공급 절벽으로 이어질 수 있다는 거예요.

건설사들의 자금난이 악성 미분양을 키우면서 악순환이 반복되고 있습니다. 앞으로의 주택 시장이 어떻게 변할지 함께 살펴봐요.

서울 주택 인허가 62% 폭락한 이유

올 1분기 기준으로 서울의 주택 인허가가 전년도 같은 기간 대비 62.4%나 급감했어요. 구체적으로는 1만 9,466가구에서 5,632가구로 떨어진 거죠. 아파트만 따로 보면 더 심한데, 71.5%가 감소했거든요.

수도권 전체로 봐도 상황이 좋지 않아요. 수도권 주택 인허가는 3만 7,276가구에서 2만 4,741가구로 26.3% 줄었고, 입주 물량도 4만 4,283가구에서 2만 8,360가구로 36% 감소했어요. 이렇게 급감한 이유는 건설사들이 경영 악화로 신규 사업을 꺼리고 있기 때문이에요.

3년 뒤 공급 절벽이 다가온다

지금 가장 걱정스러운 부분은 인허가 후 실제 입주까지 3~5년이 걸린다는 점이에요. 이 말은 현재의 인허가 급감이 그대로 3~5년 뒤의 신축 아파트 공급 부족으로 연결된다는 뜻이죠.

예를 들어 지금 허가받는 신축 아파트가 적다는 건, 2029년부터 2031년 사이에 새로 지어질 아파트가 부족하다는 거예요. 공급이 줄어들면 자연스럽게 주택 가격과 전·월세는 올라갈 수밖에 없어요. 특히 신혼부부나 전세자들이 영향을 받을 확률이 높아요.

건설사 자금난이 부르는 악성 미분양 악순환

현재 상황을 더 악화시키는 건 악성 미분양(준공 후 팔리지 않은 아파트)이에요. 지금 악성 미분양이 3만 429가구에 달해요. 더 충격적인 건 이 수치가 2개월 연속 3만 가구를 넘겼다는 거예요. 2012년 이후 14년 만에 처음 나타난 현상이죠.

이렇게 되면 악순환에 빠져요. 건설사들이 자금난에 시달리니까 → 기존 프로젝트를 완성하느라 바빠서 신규 착공을 피하고 → 결국 미분양이 더 쌓이고 → 다시 새로운 공급이 줄어드는 거죠. 천여 개 이상의 건설사가 폐업했고, 남아있는 중대형 건설사들도 경영이 악화되는 중이에요.

월세 확대와 전·월세 가격 상승 예상

공급이 부족해지면 세입자들이 가장 먼저 피해를 봐요. 신축 아파트 공급이 줄어들수록 전·월세 가격은 올라갈 수밖에 없거든요.

특히 앞으로는 월세의 비중이 점점 커질 거예요. 전세 물량이 줄어나 전셋값도 올라가면서, 상대적으로 월세를 선택할 수밖에 없는 사람들이 늘어나기 때문이죠. 또 5월부터 시작되는 양도소득세 중과 유예 폐지도 영향을 미쳐요. 이로 인해 아파트 매매 물량이 감소하고 가격이 오르면서, 월세 수요가 더욱 커질 가능성이 높아요.

양도소득세 중과 유예 폐지, 시장에 미치는 영향

2026년 5월부터 양도소득세 중과 유예가 폐지돼요. 쉽게 말해서 주택을 팔 때 내야 하는 세금이 다시 올라간다는 거예요. 이렇게 되면 아파트 매매에 참여하는 사람들이 줄어들 수밖에 없어요.

아래 표를 보면 앞으로의 변화를 예상할 수 있어요.

세금 부담이 커지면 주택을 팔지 않으려는 사람이 많아져요. 그러면 중고 아파트 시장도 경직되고, 결국 신축 아파트와 전·월세 시장의 압력이 더 커지는 거죠.

일반인들이 알아두면 좋은 포인트

지금 부동산 시장을 이해하기 위해서는 몇 가지를 기억해두면 좋아요.

• 전세 구하는 사람은 지금이 기회: 아직 전세 물량이 남아있을 때 계약하는 게 유리할 수 있어요. 앞으로 전세가 줄어들고 가격이 오를 테니까요.
• 신축 아파트 분양 공고 주의: 인허가가 줄어들고 있으니 관심 지역의 신축 아파트 분양 소식을 미리 체크해 두세요. 선택지가 점점 줄어들 거거든요.
• 월세 세입자는 장기 계획 필수: 월세가 오를 확률이 높으니 충분한 생활비 여유를 두고 계약하세요. 갱신 시점을 미리 예상하고 대비하는 게 좋아요.
• 다주택자는 양도소득세 영향 검토: 5월부터 세제가 바뀌니 전문가와 상담해서 최적 타이밍을 놓치지 않도록 주의하세요.

결론: 지금부터 대비하는 게 중요해요

서울의 주택 인허가 62% 급감은 단순한 통계 숫자가 아니에요. 앞으로 3~5년간의 신축 아파트 공급 부족을 예고하는 신호거든요.

건설사들의 자금난으로 악성 미분양이 3만 가구를 넘었고, 이게 계속 쌓이면 새로운 프로젝트는 더 줄어들 거예요. 그 결과 전·월세 가격은 지속적으로 올라갈 수밖에 없어요.

혼자 감당할 수 없는 시장 변화지만, 미리 상황을 파악하고 개인의 상황에 맞게 준비하면 피해를 최소화할 수 있어요. 특히 전세나 월세를 생각 중이라면 지금 시점이 매우 중요하다는 점을 꼭 기억해 두세요.