고속터미널 재개발 강남 최대 프로젝트 1조 원 부지 변신

서울 강남 한복판에서 49년을 운영해온 고속터미널이 대규모 재개발에 들어갑니다. 공시지가 1조 원을 넘는 8만7,111㎡ 부지가 60층 내외의 초고층 복합 건물로 탈바꿈할 예정이에요.

이 프로젝트의 주요 수혜자와 투자 포인트, 서울시의 도시 재생 목표까지 한 번에 정리해드릴게요.

49년간의 역사, 이제 끝을 맺다

서울고속버스터미널은 1976년 개통해 거의 반세기 동안 강남역 일대의 교통 중심지로 역할해왔어요. 반포 지역에 위치한 이 터미널은 하루 4,000대의 버스를 운행하며 수많은 시민들의 발이 되어주었습니다.

하지만 시간이 지나면서 터미널의 노후화 문제가 심각해졌어요. 오래된 시설로 인한 소음, 분진, 불편한 동선 등이 주민과 이용객들에게 큰 불편을 야기했거든요. 특히 강남이라는 서울의 핵심 부지를 터미널이 차지하고 있다는 점이 도시 계획 관점에서 효율성 논쟁을 이어오게 했습니다.

이런 배경 속에서 서울시와 관련 기관들이 새로운 대안을 모색했고, 결국 본격적인 재개발 추진으로 나아가게 된 것입니다.

신세계센트럴시티, 사업자 선정 확정

2024년 11월, 고속터미널 재개발의 사업자로 신세계센트럴시티(신세계백화점 자회사)가 공식 선정되었어요. 이는 단순한 기업 결정이 아니라 프로젝트가 본격적으로 추진된다는 신호탄이었습니다.

신세계센트럴시티는 현재 고속터미널의 70.49% 지분을 가진 최대 주주이자, 이번 재개발의 주도적 역할을 맡게 되었습니다. 이 회사는 이미 신세계백화점의 경험과 자본력을 바탕으로 대규모 복합 개발 사업을 추진해본 노하우가 있어서, 투자자들로부터 신뢰를 받고 있어요.

사전협상 대상자 선정이 확정됨으로써 이제 인허가 절차와 구체적인 사업 계획 수립 단계로 들어가게 됩니다. 이 과정에서 추가 모멘텀이 생길 가능성이 높다는 점이 투자자들의 관심을 모으고 있습니다.

8만7,111㎡ 부지, 어떻게 변할까

고속터미널 재개발의 핵심은 ‘부지의 효율적 활용’이에요. 공시지가 1조 원을 넘는 이 광대한 땅에는 앞으로 어떤 시설들이 들어설까요?

현재 계획에 따르면 최고 60층 내외의 초고층 복합 건물 3개 동 이상이 건설됩니다. 구성은 다음과 같아요.

• 주상복합: 1,000세대 이상의 고급 주거 공간
• 백화점: 신세계백화점의 프리미엄 쇼핑 시설
• 쇼핑몰: 대규모 상업 시설
• 업무시설: 오피스 공간
• 터미널: 지하로 이전하여 동선 개선

가장 주목할 점은 현재 지상에서 교통을 담당하던 터미널이 지하로 내려간다는 것입니다. 이렇게 되면 지상부는 온전히 주거, 편의, 문화, 쇼핑 등 도시민의 삶의 질을 높이는 시설들로 채워질 수 있어요.

지분 구조와 주요 수혜자

고속터미널의 재개발로 가장 큰 수혜를 볼 기업들은 누구일까요? 현재의 지분 구조를 살펴보면 명확해집니다.

신세계센트럴시티의 지분이 절대 다수이기 때문에 프로젝트의 방향성과 수익 배분에서 주도권을 갖습니다. 하지만 천일고속의 16.67% 지분도 결코 무시할 수 없는 규모에요.

특히 천일고속의 경우, 1949년 창립된 전통 고속버스 회사로서 본래는 운송업을 통한 배당과 터미널 자산에서 나오는 수익을 원천으로 했습니다. 하지만 최근 시장은 이 회사를 ‘버스 회사’가 아닌 ‘부동산 재개발 기업’으로 재평가하고 있어요. 이것이 주가 상승의 주된 배경이 됩니다.

천일고속, 버스사에서 부동산사로 변신

천일고속의 사업 구조 변화를 들여다보면 투자 테마의 핵심이 보입니다.

과거 천일고속의 수익 구조는 ① 고속버스 운송 수익 ② 터미널 운영 배당금 ③ 부동산 자산 평가, 이 세 가지였습니다. 건실한 운송업이 본축을 이루고 있던 셈이죠.

하지만 현재는 상황이 달라졌어요. 2024년 기준 고속버스 운송업이 적자를 지속하고 있습니다. 버스 수요 감소, 유가 변동, 인건비 상승 등 구조적 어려움을 겪고 있거든요.

그럼에도 불구하고 천일고속의 주가가 상승하는 이유는 무엇일까요? 바로 고속터미널 재개발에 따른 지분 가치 폭발입니다. 시장은 본업의 실적과 무관하게 터미널 재개발이라는 대규모 프로젝트에서 나올 배당금과 자산 재평가 이익을 선반영하고 있는 것이죠.

이런 변화는 ‘버스회사’라는 구식 평가에서 벗어나 ‘도시 부동산 개발에 참여하는 기업’으로 본격 재평가되고 있다는 의미입니다.

서울시의 도시 전략, 두 가지 목표

고속터미널 재개발은 단순한 민간 개발사업이 아니라 서울시의 명확한 도시 계획 목표와도 맞아떨어져 있습니다.

첫 번째 목표: 교통 혼잡 완화

강남역 일대는 서울에서도 가장 교통량이 많은 지역입니다. 고속버스 4,000대가 매일 지나다니는 현 상황에서 터미널이 지상에 있으면 주변 도로의 소통을 크게 방해하게 돼요. 이를 지하로 이전하면 지상의 교통 흐름이 한결 부드러워질 것입니다.

두 번째 목표: 주택 공급 확대

현재 서울은 강남을 중심으로 고급 주택 공급 부족이 문제입니다. 재개발을 통해 1,000세대 이상의 고급 주거 시설이 들어서면 서울의 주택난 완화에도 일조할 수 있어요. 특히 강남 핵심부에 들어서는 초고층 주상복합이므로 대기수요가 상당할 것으로 예상됩니다.

이 두 목표는 서로 상충하지 않으면서 함께 추진될 수 있다는 점에서 도시 정책의 효율성이 높다고 평가받고 있습니다.

투자 관점에서 본 테마의 특징

고속터미널 재개발은 주식 투자 테마로서 어떤 특징을 가지고 있을까요? 단기·장기 관점에서 각각 살펴봅시다.

단기: 테마성 강한 모멘텀

2024년 11월 사업자 선정 이후 관련 종목들의 주가가 상한가를 기록하기도 했습니다. 이는 투자자들이 뉴스에 빠르게 반응했다는 의미예요. 특히 천일고속처럼 재개발 지분을 보유한 기업들은 단기 매매 수요가 집중될 수 있습니다.

장기: 지속적 스토리

이 프로젝트는 단발성 테마가 아닙니다. 앞으로 인허가 단계마다 새로운 소식이 나올 것이고, 설계 발표, 착공, 부분 준공 등 여러 단계에서 추가 모멘텀이 생길 수 있어요. 따라서 장기적으로 지속적인 관심사 대상이 될 가능성이 높습니다.

리스크 요소도 있어요

정부 정책 변화, 인허가 지연, 경제 상황 악화 등은 프로젝트 진행에 브레이크를 걸 수 있습니다. 투자 결정 전에 이런 불확실성을 충분히 검토해야 합니다.

강남 도시 풍경의 변화

고속터미널 재개발이 완성되면 강남의 모습은 어떻게 달라질까요? 더 거시적인 관점에서 생각해봅시다.

현재 고속터미널이 차지하는 8만7,111㎡는 강남역 주변의 매우 중요한 위치입니다. 이곳에 60층 초고층 복합 건물이 들어서면 강남의 스카이라인 자체가 변할 거예요. 또한 신세계백화점이 함께 개발하는 만큼 고급 쇼핑·문화 시설이 집적되어 강남의 상권 구조도 진화할 것입니다.

1,000세대 이상의 주거 시설은 단순히 숫자만의 문제가 아닙니다. 강남에 거주하길 원하는 수많은 사람들의 수요를 충족시킬 수 있다는 의미거든요. 특히 이곳의 아파트들은 프리미엄 가격대가 형성될 가능성이 높습니다.

지하로 옮겨진 터미널은 지상 교통 혼잡을 크게 줄일 것이고, 이는 주변 일대의 생활 환경 개선으로까지 이어질 전망입니다.

앞으로의 일정과 전망

고속터미널 재개발 프로젝트는 이제 시작 단계입니다. 앞으로 어떤 절차를 거칠까요?

남은 절차

• 본격 설계 단계: 건축 설계 및 도시 계획 수립
• 인허가 단계: 서울시 및 관련 기관의 승인
• 주민 보상 협상: 기존 시설 이전 관련 협상
• 착공 및 시공: 건설 진행
• 준공: 완성

현재는 사전협상 대상자가 선정된 상태이므로, 이제부터 설계와 인허가가 본격화될 것으로 예상됩니다. 각 단계마다 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 시점들이 생길 거예요.

투자자가 눈여겨볼 점

앞으로 공식 발표되는 설계안, 인허가 진행 상황, 사업비 규모, 예상 준공 시기 등을 주시하면 좋습니다. 이런 정보들이 나올 때마다 관련 종목의 주가는 반응하게 될 것입니다.