상속·증여 주택 양도세 취득가액과 비과세 기준

부모님께 상속받거나 증여받은 집을 팔려는데, 취득가액은 얼마로 보는지, 비과세가 되는지 헷갈리는 분이 많습니다. 상속과 증여는 양도세 처리 방식이 서로 다르고 보유 주택 수에 따라서도 결과가 달라집니다.

이 글에서는 취득가액 판단, 보유기간 기산, 비과세 여부, 다주택 중과 유예 종료 이후의 유의점을 순서대로 정리합니다.

상속받은 주택의 취득가액은 얼마로 보나요

상속받은 주택의 취득가액은 부모님이 예전에 샀던 가격이 아니라 상속개시일(사망일) 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 상속세 신고 때 낮게 평가해 신고했다면 그 금액이 나중에 취득가액이 되어 양도차익이 커질 수 있습니다.

• 상속개시일부터 6개월 이내에 판 가격은 시가로 인정되어 취득가액과 같아지는 경우가 많고, 이때는 양도차익이 거의 없습니다.
• 그 이후에 팔면 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순으로 평가되는 것이 일반적입니다. 구체적인 평가 방법은 사안마다 다르므로 세무서나 세무사 확인이 필요합니다.

증여받은 주택은 이월과세를 먼저 확인하세요

증여받은 주택은 증여 당시 시가가 취득가액이 되는 것이 원칙입니다. 다만 배우자 또는 직계존비속에게 증여받아 증여일부터 10년 이내(2022년 이전 증여분은 5년) 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다.

• 이월과세가 적용되면 증여한 사람의 취득가액을 기준으로 계산합니다.
• 보유기간도 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다.
• 이월과세를 적용하지 않을 때보다 세금이 더 적게 나오는 경우 등 일부 예외가 있어, 실제 적용 여부는 사안별로 확인해야 합니다.

상속에는 이월과세가 없습니다. 상속과 증여를 구분해서 보셔야 하는 이유입니다.

보유기간과 거주기간은 언제부터 세나요

상속주택은 원칙적으로 상속개시일부터 보유기간을 셉니다. 다만 같은 세대였던 부모님으로부터 상속받은 경우처럼 피상속인의 취득 시점을 반영하는 사례가 있고, 세율 적용과 장기보유특별공제 적용에서 기산 방식이 다르게 설명되기도 합니다. 이 부분은 해석이 갈릴 수 있으므로 본인 사례는 확인이 필요합니다.

증여주택은 이월과세 적용 여부에 따라 증여한 사람의 취득일 또는 증여일 중 하나가 기준이 됩니다.

비과세가 되는 경우와 다주택 중과는 어떻게 되나요

상속받은 집이라도 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세될 수 있지만, 상속주택을 팔았다고 항상 비과세가 되는 것은 아닙니다.

다주택자 양도세 중과 유예는 정부가 추가 연장 없이 2026년 5월 9일에 종료했습니다. 조정대상지역 주택을 5월 10일 이후 양도하면 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해지고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 일정 요건을 갖춘 상속주택은 상속개시일부터 5년 이내 양도할 때 중과에서 제외되는 규정이 있으므로 기간을 꼭 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 상속받고 바로 팔면 세금이 없나요?

상속개시일부터 6개월 이내에 매매가 이루어지고 그 가격이 시가로 인정되면 양도차익이 거의 없어 양도세가 나오지 않는 경우가 많습니다. 다만 상속세 문제는 별개입니다.

Q. 상속 취득가액을 낮게 신고했는데 문제가 되나요?

상속세는 줄지만 양도할 때 취득가액이 낮아 양도세가 늘 수 있습니다. 매도 계획이 있다면 신고 전에 함께 따져보시는 것이 좋습니다.

Q. 이 내용으로 바로 신고해도 되나요?

세법은 해마다 개정되고 사안별로 판단이 갈립니다. 신고 전에는 국세청 홈택스 상담이나 세무사 확인을 권합니다.